Ανάσα στα ακίνητα!- Χωρίς "πόθεν έσχες"

Επιστρέφουν τα χαμόγελα στους ιδιοκτήτες ακινήτων με την απόφαση της κυβέρνηση να παγώσει το πόθεν έσχες όχι μόνο για την πρώτη κατοικία αλλά για κάθε ακίνητο που θα αποκτήσουν οι φορολογούμενοι. Παράλληλα απομακρύνεται για πολλούς μήνες ο εφιάλτης της αύξησης των αντικειμενικών αξινών που θα έφερνε σημαντική αύξηση τους φόρους που επιβάλλονται στα ακίνητα.

Δεδομένη θεωρείται πλέον η διετής αναστολή του «πόθεν έσχες» για την αγορά ακινήτων (α' κατοικία, δευτερεύουσα ή εξοχική). Σήμερα δεν εφαρμόζεται «πόθεν έσχες» μόνο για την αγορά πρώτης κατοικίας έως 120 τ.μ. και αξίας έως 200.000 ευρώ, καθώς και το «πάγωμα» των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων τουλάχιστον μέχρι το 2012.

Ωστόσο, από την 1η Ιανουαρίου 2011 το αντικειμενικό σύστημα υπολογισμού της αξίας των ακινήτων επεκτείνεται σε 5.000 οικισμούς των νομών Ροδόπης, Ξάνθης, Καβάλας, Δράμας, Χαλκιδικής, Πιερίας, Πέλλας, Κοζάνης, Ιωαννίνων, Λάρισας, Μαγνησίας, Ευρυτανίας, Φθιώτιδας, Φωκίδας, Βοιωτίας, Αττικής, Αργολίδας, Αρκαδίας, Μεσσηνίας, Λακωνίας, Λέσβου, Κυκλάδων, Χανίων, Ρεθύμνου, Ηρακλείου και Λασιθίου.

Με την επέκταση του αντικειμενικού συστήματος το οικονομικό επιτελείο φιλοδοξεί να εισπράξει περισσότερους φόρους από τις μεταβιβάσεις ακινήτων (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές) και από τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας.

Παρακάτω παρατίθενται ερωτήσεις και απαντήσεις προκειμένου να διευκολυνθούν όσοι προχωρήσουν στην αγορά ακινήτων.

– Ποιο είναι το αντικείμενο του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) και ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτού και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

– Πώς καταβάλλεται ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων;

Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Αν όμως ο φορολογούμενος αμφισβητήσει την αντικειμενική αξία του ακινήτου, έχει το δικαίωμα μέσα σε 60 ημέρες από τότε που υπέβαλε τη δήλωση να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια, τα οποία θα αποφανθούν για τον προσδιορισμό της αξίας με βάση τα συγκριτικά στοιχεία.

Στις υπόλοιπες περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου τον φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που δήλωσε.

– Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜΑ;

Συντελεστής 8% για ποσό μέχρι 20.000 ευρώ τμήμα της φορολογητέας αξίας και 10% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της.

Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%. Οι ανωτέρω συντελεστές εφαρμόζονται σε μεταβιβάσεις ακινήτων η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τις 23-4-2010 και μετά.

– Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από τον ΦΜΑ για αγορά πρώτης κατοικίας;

Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα. Συνεπώς, δεν δικαιούνται την απαλλαγή οι Έλληνες φοιτητές για όσο διάστημα παραμένουν σπουδάζοντας στο εξωτερικό. Με τις διατάξεις του πρόσφατου νόμου καταργήθηκε η απαλλαγή για τους Έλληνες ή ομογενείς του εξωτερικού που δεν κατοικούν στην Ελλάδα κατά τον χρόνο της αγοράς. Επίσης, καθορίστηκαν οι κατηγορίες δικαιούχων ως ακολούθως:

α) Έλληνες

β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης,

γ) πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης,

δ) αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και

ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος τού επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ. 150/2006 (ΦΕΚ 160 Α΄).

Η μόνιμη διαμονή αποδεικνύεται με κάθε νόμιμο μέσο, όπως π.χ. η έναρξη άσκησης επαγγέλματος, η πρόσληψη για παροχή υπηρεσιών εξαρτημένης εργασίας (μισθωτός), η ενοικίαση κατοικίας, η φοίτηση σε σχολές κ.λπ. Το ελάχιστο συνεχόμενο χρονικό διάστημα κατοικίας στην Ελλάδα ορίζεται σε ένα έτος.

Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους, πλην της αλβανικής και της τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από τον φόρο.

Για τους έμμισθους Έλληνες δημοσίους υπαλλήλους που υπηρετούν στο εξωτερικό θεωρείται ότι η κατοικία τους βρίσκεται στην Ελλάδα και συνεπώς δικαιούνται την απαλλαγή.

– Ποια είναι τα αφορολόγητα ποσά κατά την απόκτηση πρώτη κατοικίας;

α) Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ.

Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

β) Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.