Αγορές σπιτιών από ξένους στα νησιά του Βορείου Αιγαίου: ανησυχία στη Βουλή, αλλά τι δείχνουν τα πραγματικά στοιχεία
Στα νησιά του Βορείου Αιγαίου –τη Λέσβο, τη Χίο και τη Σάμο– η αγορά κατοικίας κινείται ανοδικά αλλά χωρίς «έκρηξη». Τα πιο πρόσφατα στοιχεία αγγελιών δείχνουν μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης (Q3 2025) 1.063 €/τ.μ. στη Λέσβο (+4,7% ετήσια μεταβολή), 1.500 €/τ.μ. στη Χίο (+7,5%) και 1.057 €/τ.μ. στη Σάμο (+5,7%). Στα ενοίκια, η Λέσβος καταγράφει 7,14 €/τ.μ. (+11,6% ετήσια μεταβολή). Πρόκειται για επίπεδα πολύ χαμηλότερα από τα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά με σαφή τάση ανόδου, ιδίως μετά την πανδημία. (πληροφορίες από Spitogatos)
Η εθνική εικόνα επιβεβαιώνει τη συγκρατημένη άνοδο: η Τράπεζα της Ελλάδος υπολόγισε αύξηση 7,3% στις τιμές διαμερισμάτων το Β’ τρίμηνο 2025 έναντι του 2024, με ακόμη εντονότερη άνοδο «εκτός μεγάλων πόλεων»—κατηγορία όπου υπάγονται και τα νησιά.
Η πολιτική διάσταση: ερωτήσεις στη Βουλή και «θύλακες»
Στις αρχές Ιουλίου και ξανά τον Σεπτέμβριο του 2025, το ζήτημα απέκτησε έντονη πολιτική φόρτιση: ο βουλευτής Κωνσταντίνος Χήτας κατέθεσε ερωτήσεις προς οκτώ υπουργεία, κάνοντας λόγο για «μαζικές αγορές» από πολίτες τουρκικής καταγωγής με ευρωπαϊκά διαβατήρια στη Σάμο και κίνδυνο δημιουργίας «τουρκικού θύλακα». Το πλήρες κείμενο της κοινοβουλευτικής ερώτησης (23 Σεπτεμβρίου 2025) αναπαράγει αυτό τον ισχυρισμό και ζητά αυστηρότερους ελέγχους σε παραμεθόριες δικαιοπραξίες.
Το θέμα, πάντως, δεν αναδεικνύεται μόνο από την αντιπολίτευση: 11 βουλευτές της ΝΔ κατέθεσαν, ήδη από 27 Μαρτίου 2025, κοινή ερώτηση για «εκτίναξη επιθετικών αγορών» σε Θράκη και ακριτικά νησιά, ζητώντας διασταύρωση συναλλαγών και έλεγχο διαχειριστών «κόκκινων» δανείων σε πλειστηριασμένα ακίνητα.
Τι ισχύει νομικά στις παραμεθόριες περιοχές
Πέρα από τη ρητορική, το θεσμικό πλαίσιο υπάρχει και εφαρμόζεται: ο Ν.1892/1990 χαρακτηρίζει «παραμεθόριες» περιοχές στον Βορρά και στα ανατολικά νησιά (περιλαμβάνοντας Λέσβο, Χίο, Σάμο). Εκεί, μη πολίτες ΕΕ/ΕΖΕΣ χρειάζονται άδεια από αρμόδια επιτροπή για αγορά ακινήτου∙ χωρίς αυτήν, η συναλλαγή είναι άκυρη και μη μεταγράψιμη. Οι πολίτες ΕΕ/ΕΖΕΣ δεν υπάγονται στον περιορισμό. (πληροφορίες ELRA+1)
Με άλλα λόγια, οι αγορές από Ευρωπαίους πολίτες (ανεξαρτήτως εθνοτικής καταγωγής) ακολουθούν την τυπική διαδικασία μεταβίβασης, ενώ οι αγορές από πολίτες τρίτων χωρών ελέγχονται προληπτικά μέσω άδειας—μια διαδικασία που τα τελευταία χρόνια έχει τυποποιηθεί και επιταχυνθεί, χωρίς όμως να αίρει την υποχρεωτικότητα.
Τα δεδομένα της αγοράς: προσφορά, τιμές, κίνητρα
Η προσφορά κατοικιών στα νησιά του Βορείου Αιγαίου παραμένει ετερογενής: μεγάλο απόθεμα παλαιότερων κατοικιών, λιγότερα νεόδμητα, μικρότερη παρουσία βραχυχρόνιων μισθώσεων σε σχέση με τουριστικούς «μαγνήτες» του Ν. Αιγαίου. Στις τιμές, τα νησιά αυτά κινούνται κάτω από τον εθνικό μέσο όρο, αλλά ακολουθούν την εθνική τάση σταθερών αυξήσεων, ιδίως από το 2022 και μετά. Τα στοιχεία της Spitogatos για το 3ο τρίμηνο του 2025 ( Q3 2025) αποτυπώνουν την ήπια μεν, διατηρήσιμη δε άνοδο—με τη Χίο να εμφανίζει την πιο «θερμή» επίδοση μέσα στο 2025.
Στο μακρο περιβάλλον, η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ότι οι τιμές σε «λοιπές περιοχές της χώρας» αυξάνονται με ρυθμό 8,8% (Β’ τρίμ. 2025), ελαφρώς ταχύτερα από την Αθήνα, αντανακλώντας μετακίνηση ζήτησης εκτός μητροπόλεων και αναζήτηση πρωτογενούς κατοικίας σε μικρότερα αστικά κέντρα. (πληροφορίες Τράπεζα της Ελλάδος)
Αλήθειες και υπερβολές
- Υπάρχει αύξηση συναλλαγών; Ναι, και αποτυπώνεται τόσο στις τιμές προσφοράς όσο και στη γενικότερη εθνική εικόνα. Δεν προκύπτει, όμως, από δημόσιες βάσεις δεδομένων «εκτίναξη» ειδικά και μόνο λόγω αγορών από πολίτες μιας συγκεκριμένης χώρας.
- Υπάρχει «νομικό κενό»; Το πλαίσιο των παραμεθόριων είναι σαφές για μη Ευρωπαίους∙ για τους Ευρωπαίους δεν υπάρχουν περιορισμοί κτήσης. Οι τυχόν καταχρηστικές πρακτικές μέσω εταιρειών ελέγχονται κατά περίπτωση (Κτηματολογικά Γραφεία, συμβολαιογραφικοί έλεγχοι, επιτροπές αδειοδότησης όπου απαιτείται).
- Υπάρχει πολιτικός κίνδυνος; Η ανησυχία για τη δημογραφία και την ασφάλεια σε ακριτικές ζώνες είναι πραγματική και διακομματικά καταγεγραμμένη (ΝΔ και αντιπολίτευση κατέθεσαν ερωτήσεις). Όμως η τεκμηρίωση πρέπει να βασίζεται σε επαληθεύσιμα στοιχεία συναλλαγών, όχι σε αποσπασματικά δημοσιεύματα.
Τι θα άξιζε να κάνει η Πολιτεία (χωρίς να «παγώσει» την αγορά)
- Ζωντανό «μητρώο συναλλαγών» σε ευαίσθητες περιοχές (με ανωνυμοποιημένα δεδομένα) για άμεση παρακολούθηση ροών, όπως ζητούν και κοινοβουλευτικές ερωτήσεις—χωρίς να θίγονται οι ελευθερίες εντός ΕΕ.
- Ενιαίο κανάλι αδειοδότησης (one-stop) για αγορές μη ΕΕ σε παραμεθόριες ζώνες, με διαλειτουργικότητα προς Κτηματολόγιο, TAXIS και ΤτΕ (έλεγχος προέλευσης κεφαλαίων). Το ισχύον πλαίσιο υπάρχει∙ η ψηφιακή του εφαρμογή θα μειώσει «παραθυράκια».
- Στοχευμένες στεγαστικές πολιτικές σε Λέσβο–Χίο–Σάμο (κίνητρα ανακαίνισης, κενές κατοικίες, φοιτητική/υγειονομική στέγη), ώστε οι τοπικές κοινωνίες να μην αισθάνονται «εκτοπισμό» από τη φυσιολογική ανατίμηση. Τα διαθέσιμα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης μπορούν να λειτουργήσουν ως μοχλός
Η αγορά κατοικίας στα νησιά του Βορείου Αιγαίου ανεβαίνει, αλλά δεν «φλέγεται». Οι τιμές κινούνται πολύ χαμηλότερα από τις τουριστικές «ναυαρχίδες» του Αιγαίου και από την Αθήνα, ενώ το θεσμικό πλαίσιο στις παραμεθόριες περιοχές ήδη προβλέπει ελέγχους για αγοραστές εκτός ΕΕ. Οι κοινοβουλευτικές παρεμβάσεις—όπως εκείνη του Κωνσταντίνου Χήτα—κρατούν το ζήτημα πολιτικά «ζεστό», αλλά τα σκληρά δεδομένα μιλούν για ήπια και διαχειρίσιμη άνοδο. Η σωστή απάντηση δεν είναι ο πανικός, αλλά η διαφάνεια στα δεδομένα και μια έξυπνη στεγαστική πολιτική που θωρακίζει τις τοπικές κοινωνίες χωρίς να δαιμονοποιεί τις επενδύσεις.
