ΤΕΕ ΒΑ Αιγαίου: Να μην προχωρήσει η μετατροπή του κολυμβητηρίου σε κλειστό γυμναστήριο – αθλητικό πολυχώρο

Προς: Τον Δήμαρχο Μυτιλήνης,  κ. Ευστράτιο Κύτελη

 Κοιν:   Τον Αντιδήμαρχο Έργων Μυτιλήνης, κ. Ευστράτιο Τζιμή

Αξιότιμε κύριε Δήμαρχε,

Από τον ηλεκτρονικό τύπο και τις εφημερίδες, πληροφορηθήκαμε για άλλη μια φορά την βούληση της δημοτικής αρχής για την μετατροπή του κλειστού κολυμβητηρίου σε κλειστό γυμναστήριο – αθλητικός πολυχώρος.

Στο Master plan του λιμανιού, προβλεπόταν η κατεδάφισή του και στη θέση του, η ανέγερση ενός μικρότερου κτηρίου ως χώρος αναμονής επιβατών. Μετά την ακύρωση του master plan, παρατηρείται μία προσπάθεια διάσωσης του κτηρίου με μία όμως οριακά εμμονική θα έλεγε κανείς πρόθεση να αναβιώσει ως χώρος άθλησης.  

Πριν όμως παίρνατε την απόφαση αυτή, θα έπρεπε να είχατε λάβει υπόψιν σας τις εξής παραμέτρους:

1. Το εν λόγω κτήριο κατασκευάστηκε στις αρχές της δεκαετίας του ’70, χωρίς οικ. άδεια και χωρίς χρήσεις γης, μέσα στο λιμένα της πόλης, μιας πόλης σύγχρονης, με όλους τους κανόνες ασφαλείας που απαιτούνται πριν και μετά τον απόπλου των πλοίων, και που σε καμία περίπτωση δεν θα πρέπει να προστίθεται φόρτος όχλησης, από άλλη δραστηριότητα μέσα στην χερσαία ζώνη λιμένα (Χ.Ζ.Λ).
2. Το κτήριο αυτό, σε καμία περίπτωση δεν συνάδει με το περιβάλλον του χώρου, κρύβοντας στον ταξιδιώτη που έρχεται με το πλοίο, τα Νεοκλασικά κτήρια, το Μεσαιωνικό Κάστρο της πόλης με την ζώνη προστασίας των 500μ,  (απαιτείται έγκρισης παρέκκλισης από την ΕΦΑ Λέσβου), καθώς και το αλσύλλιο που το περικλείει.
3. Πολεοδομικοί όροι: Σύμφωνα με το ΦΕΚ Α.Α.Π 393/2012 (επισυνάπτεται), αναφέρεται ότι για το Ο.Τ.1, που είναι το εν λόγω κολυμβητήριο συντελεστής δόμησης, αλλά και κάλυψης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 60%, που σημαίνει ότι , εφόσον, ξεπεραστεί ο σκόπελος της νομιμοποίησης – τακτοποίησης του κτίσματος, και η μελέτη στατικής επάρκειας, σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να είναι διώροφο με αίθουσες πολλαπλών χρήσεων και γενικά πολυχώρος, λόγω έλλειψης δόμησης.
4. Το κρίσιμο ερώτημα του ζητήματος της επισκευής ή ανακατασκευής του Κολυμβητηρίου στο λιμένα Μυτιλήνης έχει τεχνικοοικονομικό χαρακτήρα με δύο σκέλη: Το πρώτο σκέλος αφορά στη σύγκριση κόστους ανακατασκευής ή επισκευής και το δεύτερο στην απόσβεση της δαπάνης. Για το πρώτο σκέλος ακολουθείται ο κοινά αποδεκτός δείκτης συσχέτισης, δ, ο οποίος συσχετίζει τα σχετικά κόστη με την ηλικία του κτηρίου και το προσδόκιμο της λειτουργίας του. Η κρίσιμη τιμή είναι δ_cr = 0.8  τιμές μικρότερες του 0.8 υποδεικνύουν ότι το κτήριο συμφέρει να επισκευαστεί, ενώ μεγαλύτερες τιμές υποδεικνύουν ότι η ανακατασκευή είναι περισσότερο συμφέρουσα. Ο δείκτης αυτός υπολογίζεται (Υ.Δ.Ε., 1978):

             δ= d_ef * E_j/(E_j-Ηλ), όπου

            d_ef = k_e/k_d, o λόγος του κόστους επέμβασης προς το κόστος ανακατασκευής

            E_j είναι το προσδόκιμο λειτουργίας

            Η_λ είναι η ηλικία της κατασκευής

Για την εκτέλεση των υπολογισμών χρειάζεται να γίνουν κάποιες λογικές παραδοχές, δεδομένου ότι δεν υπάρχουν σχετικές προκαταρκτικές μελέτες για την επισκευή ή/και την ανακατασκευή του κτηρίου.

Παραδοχές:

1. d_ef = k_e/k_d, o λόγος του κόστους επέμβασης προς το κόστος ανακατασκευής: Το κτήριο κατασκευάστηκε στις αρχές της δεκαετίας το 1970 και παρέμεινε λειτουργικό μέχρι το 2012. Εκτοτε παραμένει εγκαταλελειμμένο (περίπου 9 χρόνια) χωρίς καμία συντήρηση ή επισκευή. Η συνεχής έκθεση στο ισχυρά διαβρωτικό περιβάλλον λόγω της παραθαλάσσιας θέσης έχει κορώσει το σκυρόδεμα με χλωριόντα (γι’ αυτό και όλα τα δημόσια κτήρια συνάθροισης κοινού βρίσκονται το δυνατόν μακρύτερα από την θάλασσα για αποφυγή προσφυγής θειικού οξέος). Το γεγονός αυτό έχει σημαντικές επιπτώσεις στην κατάσταση του σιδηρού οπλισμού και χρειάζεται εκτεταμένη έρευνα για την εκτίμηση της στατικότητας και τη δυνατότητα επισκευής. Θεωρώντας, ελπιδοφόρα, ότι το κτήριο επισκευάζεται, το κόστος των απαιτούμενων επεμβάσεων δεν θα υπολείπεται σημαντικά από το κόστος ανακατασκευής. Επομένως, μία ευνοϊκή εκτίμηση θα ήταν d_ef = 0.75.
2. Προσδόκιμο Λειτουργίας: Ένα κολυμβητήριο είναι μία υποδομή για τον Δήμο. Επομένως, δεν τίθεται ζήτημα τέλους χρήσης. Ως εκ τούτου το προσδόκιμο λαμβάνεται ίσο προς το προσδόκιμο κάθε υποδομής, δηλ. E_j= 100 έτη.
3. Ηλικία: Το κτήριο κατασκευάστηκε στις αρχές της δεκαετίας του ’70, επομένως η ηλικία του είναι Ηλ=50 έτη.

Σύμφωνα με τις παραπάνω παραδοχές, ο δείκτης συσχέτισης υπολογίζεται:

            δ= 0.75*100/(100-50) => δ=1.50 > δ_cr=0.8

Κύριε Δήμαρχε,

            Για τους παραπάνω λόγους θα θέλαμε να ενστερνιστείτε την άποψη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος – του πρώτου Τεχνικού Συμβούλου του Κράτους, και να αναθεωρήσετε την απόφασή σας. Υπάρχουν εξάλλου, τόσοι άλλοι χώροι που το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του 2007, προβλέπει για χώρους άθλησης.

Το ΤΕΕ, σε καμία περίπτωση δεν είναι αντίθετο στην κατασκευή αθλητικών χώρων που τόσο έχει ανάγκη ο τόπος, αλλά όχι μέσα στο λιμένα της πόλης, που δε συμβαίνει σε καμία άλλη ευρωπαϊκή πόλη. Άλλωστε, για ένα κτήριο που έγινε στα χρόνια της δικτατορίας, χωρίς οικοδομική άδεια και πλάνο, έρχεστε να του δώσετε νομιμοποιητική μορφή 50 χρόνια αργότερα.

Ευελπιστούμε σε ένα νέο γυμναστήριο, πραγματικό στολίδι της πόλης, σε θέση που θα υποδεικνύεται από το ΓΠΣ, που θα έχει την έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, και γιατί όχι να μην προκηρυχθεί μέσω Αρχιτεκτονικού διαγωνισμού, δίνοντας το κύρος και την αξία που πρέπει σε ένα τέτοιο κτήριο.

Με εκτίμηση Για την Δ.Ε του ΤΕΕ Τμήμα ΒΑ Αιγαίου

 Ο Πρόεδρος  Στρατής Μανωλακέλλης